Эскроу стало проблемой для застройщиков таунхаусов и малоэтажки.

Переход на эскроу-счета негативно отразится на реализации таунхаусов и квартир в малоэтажных домах.

Реформа долевого строительства серьезным образом повлияла на реализацию проектов таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов на рынке загородной недвижимости, отмечают опрошенные эксперты. Реализовывать такие проекты через эскроу стало сложнее и дороже, в результате некоторые застройщики прекращают создавать объекты, которые требуют применения новых правил финансирования, и переформатируются на новые продукты.

Рассказываем, как переход на эскроу-счета отразится на реализации популярного формата таунхаусов и малоэтажных домов (МЖД) в Подмосковье.

Какие форматы подпали под эскроу

Под новые правила финансирования строительства жилья (через эскроу-счета) подпадают многоквартирные дома до четырех этажей и блокированные дома с тремя или более блоками, которые обычно реализуются на первичном загородном рынке Подмосковья. К таким домам относятся таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Обычно девелоперы их строили в мультиформатных организованных поселках. Частные и садовые дома, коттеджи и дачи, а также дуплексы (дома на две семьи) не подпадают под действие 214-ФЗ и счетов эскроу.

Влияние эскроу

Переход на новый механизм привлечения средств граждан уже привел к сокращению проектов таунхаусов и малоэтажных домов на загородном рынке в Подмосковье. По данным «Инком-Недвижимости», число таунхаусов за год уменьшилось на 10%, застройщики в 2019 году не вывели ни одного поселка с этим форматом. Это формат был популярным среди покупателей и привлекательным ценой, а также сочетанием отчасти городского и загородного формата жизни в Подмосковье, отмечают риелторы.

Предложение квартир в малоэтажных жилыx комплексах сократилось, по оценке «Инком-Недвижимости», еще значительнее — на 30%, в прошлом году вышел только один проект с МЖД. Такая динамика свидетельствует о том, что загородные девелоперы оказываются бессильны перед изменившимися правилами долевого строительства, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его прогнозу, переход на эскроу приведет к дальнейшему сокращению на рынке доли МЖД (сейчас они занимают 12% загородного предложения в Подмосковье) и почти полному исчезновению таунхаусов на первичном рынке (их в экспозиции пока насчитывает 6%).

Если сравнивать объемы строительства по договорам долевого участия загородных форматов и многоэтажных ЖК в городах, то в целом влияние эскроу на такие проекты меньше из-за небольших объемов, отмечает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.

Трудности реализации

Девелоперским компаниям, которые реализуют небольшие объемы жилья в сегментах, где нет массового покупателя, получить проектное финансирование будет сложнее. Также нужно учитывать, что доходы россиян не растут. Реалии современной экономики России таковы, что дома сезонного проживания и дачи не являются предметом первой необходимости и не пользуются сейчас спросом, поскольку свободных средств для такого рода расходов у населения стало меньше, отмечает Минеджян.

Реализация проектов таунхаусов и МЖК через эскроу будет дороже примерно на 20%, что в нынешней экономической ситуации нерентабельно, поскольку покупательская чувствительность слишком высока, считает Таганов. К тому же, по его словам, это нишевые форматы без массового спроса.

Один из основных факторов, из-за которого девелоперы приостанавливают реализацию проектов по новым правилам, — субъективный, считает Минеджян. По его словам, ключевые лица в компаниях, принимающих решения о финансировании новых проектов, не уверены в новых схемах, поскольку условия игры не отработаны до конца и содержат меньше вариантов привлечения средств. Причем это касается как самих застройщиков, так и специалистов банковских структур, поясняет эксперт.

Позитивные перспективы

Сегодня одним из решений для застройщиков таунхаусов и малоэтажных проектов является реализация по договорам купли-продажи (ДКП), считает Таганов. Теперь девелоперам сначала надо построить объекты, а затем продавать. Сегодня на загородном рынке есть существенный спрос на готовые домовладения и даже дома с отделкой, отмечает Магилина. По ее словам, такие проекты требуют несколько больших вложений и более глубокого понимания вкуса целевой аудитории, но они действительно востребованы рынком. Однако финансовых мощностей у игроков подмосковного рынка часто оказывается недостаточно — в первую очередь, это касается компаний, реализующих таунхаусы, поясняет Таганов.

В то же время на возведение, обустройство и доведение до полной готовности таунхаусов или МЖК требуется намного меньше средств, чем для среднеэтажного многоквартирного дома. При правильно выстроенной системе реализации таких проектов возможно привлекать средства граждан, не используя эскроу, поскольку продавать можно уже готовые и введенные в эксплуатацию дома, а полученные средства реинвестировать в возведение новых корпусов, поясняет Минеджян. Другой вопрос, что при такой механике проекта завершаться весь проект будет дольше, доходность проекта может стать ниже, отмечает эксперт.

Полностью отказываться от загородной недвижимости девелоперы не станут. Они смогут попробовать перепрофилировать свою деятельность и строить коттеджи и другие форматы, которые не подпадают под продажи через эскроу, считает Магилина из «KASKAD Недвижимость». По ее мнению, это станет способствовать оживлению данного формата малоэтажного и экологичного жилья, все больше пользующегося спросом из-за диджитализации экономики и роста числа работников, которым не нужно ежедневного присутствия в офисе.

Для строительства не загородной недвижимости в составе коттеджных или мультиформатных поселков, а жилых домов в сельских поселениях или городских округах, которые являются жильем для постоянного проживания и удовлетворяющим базовые потребности, перспективы останутся, считает управляющий партнер M9 development.

«Себестоимость такого жилья со всей инженерией равна себестоимости квартир при большей площади и более высоком качестве жизни в нем. Именно на активный рост в ближайшие годы пригородного и сельского жилья возлагаются надежды при формировании новой программы развития индивидуального жилищного строительства, которая поможет существенно увеличить темпы ввода в эксплуатацию нового жилья России», — говорит Минеджян. 

Источник: РБК

В каких регионах можно получить дешевую ипотеку.

В некоторых регионах России можно рассчитывать на социальную выплату до 500 тыс. руб. — на первоначальный взнос по ипотеке.

В 2018 году в России была запущена федеральная программа — семейная ипотека под 6% годовых. Воспользоваться этой программой могут семьи, в которых родился второй ребенок и последующие дети в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года. Семейную ипотеку можно потратить только на покупку квартиры в новостройке. Многодетные семьи начиная с прошлого года также могут получить 450 тыс. руб. на погашение ипотеки.

В последнее время регионы в дополнение к федеральным программам запускают свои ипотечные проекты. По словам главы Российского агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, самый распространенный вариант — усиление федеральной программы. Это могут быть как денежные выплаты, так и дополнительное снижение льготной ставки. «Одни субъекты дополнительно снизили ставку по федеральной программе ипотеки для многодетных семей на 2–3% сверх установленной по стране. Как правило, такие программы ориентированы на молодые семьи, работников бюджетной сферы. Другие субъекты гасят часть процентов по ипотеке, начиная даже с первого ребенка», — пояснил глава РАСК.

Рассказываем, в каких регионах можно получить ипотеку по выгодной ставке и компенсацию на первоначальный взнос.

За дешевой ипотекой — на Дальний Восток

Самая масштабная региональная ипотечная программа — «Дальневосточная ипотека». Она была запущена в декабре 2019 года и охватывает весь Дальневосточный федеральный округ. Это 11 субъектов: Амурская область, Республика Бурятия, Еврейская автономная область, Забайкальский край, Камчатский край, Магаданская область, Приморский край, Республика Саха (Якутия), Сахалинская область, Хабаровский край и Чукотский автономный округ.

Ипотечный кредит под 2% годовых предоставляется молодым семьям даже без детей. Что важно: супруги должны быть гражданами РФ, состоять в официальном браке и быть не старше 35 лет (на момент заключения договора о кредитовании). Оформить «дальневосточную ипотеку» может и одинокий родитель с ребенком до 18 лет. В этом случае возраст папы или мамы также не должен превышать 35 лет.

Еще одно важное условие программы — прописка. В течение девяти месяцев после оформления прав собственности нужно будет зарегистрироваться в купленной недвижимости и сохранять прописку не менее пяти лет с даты выдачи кредита. Воспользоваться «дальневосточной ипотекой» можно только один раз.

«Дальневосточная ипотека» выдается сроком до 20 лет. Максимальная сумма займа составляет 6 млн руб. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 20%. Потратить «дальневосточную ипотеку» можно на покупку квартиры в новостройке или вторичке, но в сельской местности. Также средства льготного кредита можно направить на строительство дома или покупку участка под строительство.

Предполагается, что «дальневосточная ипотека» привлечет молодежь в ДФО, где отмечается сложная ситуация с молодыми и квалифицированными кадрами, и даст толчок развитию строительному рынка региона. По оценкам властей, за полтора месяца с момента запуска программы льготной ипотекой воспользовались около 8 тыс. человек.

Усиленная семейная ипотека

Некоторые регионы усилили семейную ипотеку под 6% годовых дополнительными льготами. Например, в Московской области начиная с этого года смогут получить льготную ипотеку, семьи, в которых родился первенец. Причем сама ставка по жилищному кредиту будет ниже федерального значения — 3% годовых (вместо 6% по стране).

Главные условия участия в программе: рождение первого ребенка начиная с 1 января 2020 года и наличие у родителей постоянной регистрации на территории Московской области. Потратить льготный кредит можно будет на покупку квартиры в новостройке.

По словам губернатора региона Андрея Воробьева, льгота поможет семье сэкономить до 1,5 млн руб. «Если приобретаемая квартира стоит, например, 4,2 млн руб., то за время выплаты ипотеки область поможет сэкономить 1,5 млн руб. только на выплате процентов», — отметил он.

Своя региональная семейная ипотека действует и в Вологодской области. Здесь, как и в Подмосковье, воспользоваться льготной ипотекой могут семьи, в которых рождается первый ребенок. При этом саму ипотеку можно взять на покупку квартиры не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Ставка по семейной ипотеке в Вологодской области устанавливается на 3% ниже, чем ставка по используемой программе «Дом.РФ». Максимальный размер кредита 3 млн руб., срок — до 30 лет. Также молодые семьи могут получить социальную выплату на покупку или строительство жилья. Размер выплаты рассчитывается исходя из нескольких параметров: общей площади жилья, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 кв. м.

Денежную выплату на погашение ипотеки с 2020 года могут получить семьи в Тверской области. Ее размер достигает полумиллиона рублей. Семьи, в которых родился второй ребенок, получат компенсацию до 300 тыс. руб. Если в семье родился третий ребенок, то размер компенсации возрастает до 500 тыс. руб. Воспользоваться ипотечной льготой смогут семьи, которые купили жилье в Тверской области и прописаны там, а одному из супругов не должно быть больше 25 лет.

«Губернаторская ипотека»

В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2016 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний.

Похожая программа недавно запущена в Томской области. У участников программы есть два варианта получения льготы. Первый — компенсация ипотечной ставки в размере 4% в течение трех лет (если ипотека выдана под 9%, то первые три года участник программы сможет платить 5%). Второй вариант — компенсация первоначального взноса в 10%-ном размере. При этом стоимость 1 кв. м в купленной квартире не должна превышать 43 тыс. руб. По оценкам местных властей, в среднем компенсация составляет 300 тыс. руб.

Изначально программой могли воспользоваться только молодые семьи, сотрудники университетов, инновационных компаний и ученые. Позднее было принято решение расширить действие программы — теперь принять участие в ней могут все жители региона, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Северные льготы

Ипотечные льготы и субсидии могут получить жители Ханты-Мансийского автономного округа — Югры. Для улучшений условий проживания местных жителей здесь была разработана специальная региональная жилищная программа. В ее рамках регион может субсидировать 2% по ипотеке. Например, человек взял кредит в банке под 8% годовых, регион компенсирует ему 2%. Таким образом, ставка по ипотеке понижается до 6%. Льготный период составляет три года и распространяется на ипотечные кредиты суммой до 3 млн руб.

При этом участник программы должен соответствовать ряду критериев, отмечают в Ипотечном агентстве Югры. Во-первых, быть гражданином РФ и проживать в Югре совокупно 15 лет. Во-вторых, обеспеченность жилплощадью на одного члена его семьи должна составлять менее 12 кв. м. В-третьих, размер процентной ставки, уплачиваемой участником мероприятия, не может быть менее 5%. К примеру, если заемщик оформил семейную ипотеку под 6% годовых, то ему смогут компенсировать уже не 2%, а только 1%.

Также жители Югры могут получить из регионального бюджета субсидию в размере 300 тыс. руб. на погашение ипотеки, оформленной до 31 декабря 2013 года.

Самую низкую ипотеку — под 1% — до недавнего времени могли получить жители Ненецкого автономного округа (НАО). Чтобы участвовать в программе, заемщик должен жить в округе и там же покупать жилье. Дом, в котором покупается квартира, должен быть не старше 35 лет. Льготную ставку под 1% жители НАО получали с осени 2017 года. Недополученные проценты банкам компенсировал региональный бюджет. Как уточнили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе администрации округа, в настоящее время действие программы приостановлено, однако все выданные ранее кредиты продолжают субсидироваться.

Крым пока без льгот

В Крыму региональных ипотечных программ пока нет. В РНКБ Банке (крупнейший банк на территории республики) рассказали, что жители полуострова могут оформить льготную семейную ипотеку под 6%. В рамках данной программы заемщики могут использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Кроме того, многодетные семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился либо родится третий ребенок и последующие дети, могут получить господдержку — субсидию в размере до 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Специальные ипотечные программы в Крыму доступны для военных и льготников, добавили в банке. Минимальная процентная ставка на покупку квартиры в новостройке или вторичного жилья составляет 7,8%.

Сельская ипотека

Напомним, в России с 2020 года заработала сельская ипотека. Она позволяет жителям оформить льготные кредиты под 3% годовых. В некоторых регионах ставка может составлять 0,1%. Недополученный доход банкам компенсирует государство. 

Источник: РБК

В правительстве планируют уточнить статус апартаментов в 2020 году.

Необходимо синхронизировать всю законотворческую практику, которая касается этого вида нежилой недвижимости.

Правовой статус апартаментов планируется уточнить в течение 2020 года. Об этом в пятницу, 31 января, сообщил журналистам вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин.

В настоящее время в России нет единой формулы применения к правовому статусу апартаментов, отметил вице-премьер. В каждом городе апартаменты были построены по-своему: в Москве к ним применялись одни условия, в регионах — другие. Хуснуллин заявил, что на проектном комитете поставил задачу проанализировать все законодательные инициативы по апартаментам.

«Мы соберем всю законотворческую практику и будем стараться в этом году внести предложения по приведению к общему знаменателю всех понятий апартаментов», — сказал вице-премьер.

Правовой статус апартаментов в России в настоящее время не урегулирован. Сейчас данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, в них нельзя регистрироваться. Однако фактически они используются как жилье.

Сама тема урегулирования статуса апартаментов поднималась не раз. Председатель комитета нижней палаты парламента по природным ресурсам Николай Николаев предложил разрешить временную регистрацию в апартаментах.

Ранее риелторы отметили существенное падение спроса на апартаменты в Москве. По оценкам «Метриума», в 2019 году рост цен на первичном рынке апартаментов был менее существенным, чем на жилые новостройки, число зарегистрированных договоров долевого участия в данном сегменте снизилось на 17%. 

Источник: РБК

ЦБ предлагает помочь застройщикам снизить издержки на инфраструктуру.

Центральный банк России предлагает снизить издержки застройщиков в регионах, которые испытывают проблемы с маржинальностью, на создание инфраструктуры при возведении жилой недвижимости, заявила зампред ЦБ Ольга Полякова.

«Мы можем предложить Минстрою и другим ведомствам снижение издержек, которые на сегодняшний день лежат на застройщиках по развитию и созданию инфраструктуры. Это подведение дорог, коммуникации, газ, вода и так далее. Это строительство школ, строительство детских садов», — сказала Полякова, выступая на дискуссии в рамках Гайдаровского форума.

«Мы готовы рассматривать совместно с Минстроем и другими ведомствами, региональными властями те подходы, которые позволят компенсировать издержки на создание инфраструктуры таким застройщикам, строящим в малых городах, и, соответственно, проекты, которые пока показывают не очень высокую маржинальность», — отметила она.

Эскроу-счета изымут из базы налога на прибыль застройщиков

Минфин России подготовил поправки в Налоговый кодекс, предусматривающие отнесение зачисленных на эскроу-счета средств дольщиков к средствам целевого финансирования и таким образом изъятие их из базы налога на прибыль организаций.

Как указывается в сопроводительных материалах к проекту федерального закона, опубликованному во вторник на портале проектов нормативных актов, сейчас средства дольщиков, зачисленные на счета эскроу, не могут учитываться в качестве средств целевого финансирования, в связи с чем они учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке. Тогда как средства дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах застройщиков, относится к средствам целевого финансирования и при начислении налога на прибыль не учитываются.

«Законопроектом предлагается внесение изменений в законодательство Российской Федерации о налогах и сборах в целях отнесения указанных средств дольщиков к средствам целевого финансирования по аналогии со средствами, аккумулированными на счетах самого застройщика», — говорится в пояснительной записке министерства.

Планируется, что закон вступит в силу в январе 2021 года.

Застройщикам предлагают экспертное сопровождение.

Главгосэкспертиза России напоминает, что 17 января вступает в силу декабрьское постановление Правительства РФ № 1948, упрощающее процедуру государственной экспертизы проектной документации и вводящее институт экспертного сопровождения проектов.

Наиболее значимыми в Главгосэкспертизе считают изменения, внесенные постановлением в Положение об организации и проведении госэкспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденное ещё в 2007 году. В соответствии с ними проверка достоверности определения сметной стоимости строительства включается в предмет государственной экспертизы проектной документации; закрепляется предмет экспертного сопровождения, процедура его проведения и порядок заключения соответствующего договора; уточняются перечни документов, представляемых на госэкспертизу и для экспертного сопровождения, а также регламентируются сроки экспертного сопровождения.

Также в Главгосэкспертизе отметили, что в период действия договора об экспертном сопровождении застройщик сможет не ограниченное количество раз представлять экспертам изменения в проектную документацию, а эксперты в течение 10-20 рабочих дней (в зависимости от объема вносимых изменений) должны будут их рассмотреть и выдать соответствующее заключение. Это позволит застройщику более оперативно принимать решения о реализации указанных изменений в ходе строительства, отмечают в Главгосэкспертизе.

Закон N 44-ФЗ сильно изменится: обзор поправок.

По новым правилам будут иначе согласовывать контракты с единственным поставщиком, требовать страну происхождения товара, проводить малые закупки через электронные площадки в большем объеме, закупать с помощью электронного запроса котировок. Поправки приняла Госдума, теперь их рассмотрит Совет Федерации.Закупать с помощью электронного запроса котировок можно будет больше и быстрее

Провести запрос котировок в электронной форме можно будет, если НМЦК не превышает 3 млн руб. Ограничение относительно СГОЗ останется почти без изменений: годовой объем закупок с помощью запроса котировок должен будет составлять не более 10 % от СГОЗ, однако отменят действующий сейчас лимит в 100 млн руб.

Как изменятся правила опубликования извещения

У участника будет меньше дней на подачу заявки. По новым положениям заказчик будет назначать дату окончания подачи заявок через четыре рабочих дня со дня, следующего за днем размещения извещения в ЕИС.Изменить извещение будет нельзя, зато отменить запрос котировок будет возможно всего за один час до срока окончания подачи заявок. Сейчас запрос котировок можно отменить не позднее чем за два дня до дня окончания подачи заявок.

Что участник закупки должен будет включить в заявку

Свое соответствие требованиям п. 1 ч. 1 ст. 31 Закона N 44-ФЗ участник будет подтверждать в заявке документами. Сейчас участник обязан только декларировать такое соответствие. Заказчик не сможет потребовать документы, которые передают вместе с товаром.

Участник также должен будет предоставить решение об одобрении крупной сделки, если для него таковой является сам контракт или денежное обеспечение исполнения контракта.

Также помимо сведений, которые участник предоставляет сейчас, он должен будет указать страну происхождения товара, если такое требование есть в извещении.

Что изменится в рассмотрении заявок

Протокол будет только один – протокол подведения итогов. В него комиссия включит информацию, которая предусмотрена для протоколов сейчас. Также там потребуется указывать информацию об увеличении цены в связи с предоставлением льгот организациям УИС и организациям инвалидов, а также информацию о признании запроса котировок несостоявшимся.

Члены комиссии будут присваивать допущенным к закупке заявкам порядковые номера по мере возрастания предложенной участником цены. Сейчас это делает оператор электронной площадки. Эти номера также нужно будет включить в протокол подведения итогов.

Как сократятся сроки заключения контракта

Для электронного запроса котировок значительно сократят сроки заключения контракта. Заказчик должен будет направить проект контракта в ЕИС и на электронную площадку в течение трех часов с момента размещения протокола подведения итогов в ЕИС. Далее у победителя и заказчика будет по одному рабочему дню на подписание и размещение контракта. При этом заключить контракт ранее чем через два рабочих дня со дня размещения итогового протокола в ЕИС будет нельзя.

Протокол разногласий для этого способа закупки новыми правилами не предусмотрен.Если была подана или осталась только одна заявка, соответствующая извещению, можно будет сразу заключить контракт с участником как с единственным поставщиком. Продлевать срок подачи заявок, как это делают сейчас, не потребуется.

Заключение контракта с единственным поставщиком будут согласовывать иначе

У заказчика будет меньше времени, чтобы подготовить обращение в контрольный органОбращение о согласовании заказчик будет направлять в контрольный орган в течение пяти рабочих дней со дня размещения протокола в ЕИС или его подписания, если по закону его не нужно размещать в ЕИС. Сейчас на обращение отведено 10 календарных дней.

Изменится перечень случаев, когда согласование необходимо

Согласовывать возможность заключить контракт нужно будет, если не состоится:

  • закрытый конкурс, конкурс с ограниченным участием, двухэтапный конкурс или аукцион;
  • открытый конкурс, конкурс с ограниченным участием или двухэтапный конкурс, если была подана или осталась только одна заявка;
  • электронный конкурс, если была подана или осталась только одна заявка;
  • электронный аукцион, если была подана или осталась только одна заявка, не было ни одного ценового предложения;
  • запрос предложений в электронной форме, если была подана или осталась только одна заявка, не было подано ни одной заявки или все участники были отклонены;
  • запрос предложений, если была подана одна заявка или не подано ни одной.

Таким образом, заключение контракта нужно будет согласовывать и после несостоявшихся электронных процедур. Однако не факт, что в контрольный орган придется обращаться чаще. Согласование понадобится только для закупок с НМЦК, превышающей предельный размер, который должно установить правительство.

Контрольный орган будет проводить внеплановую проверку таких закупок

В срок рассмотрения обращения контрольный орган проведет внеплановую проверку закупки. Если будут обнаружены нарушения, контракт можно будет заключить только после исполнения предписания, выданного по результатам проверки. При необходимости заказчик скорректирует проект контракта и направит его участнику.

Контракт нужно будет заключить не ранее 10 дней со дня размещения протокола в ЕИС или его подписания и не позднее 20 дней со дня, когда заказчик получит решение о согласованииБудет больше возможностей для проведения электронных малых закупок

Как ограничена возможность провести электронную малую закупку

Заказчик сможет проводить малые закупки на сумму 3 млн руб., если такие закупки проходят в электронной форме. Отметим, что годовой объем таких закупок остался без изменений. Полагаем, что закупки в электронной форме будут в него входить, поэтому придерживаться стоит таких лимитов:

5 % от СГОЗ и пятьдесят млн руб. — для закупок по п. 4 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ;

50 % от СГОЗ и тридцать млн руб. — для закупок по п. 5 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ.

Как будет проходить малая закупка в электронной форме

Участник закупки будет формировать на электронной площадке предварительное предложение о поставке товара. В предварительное предложение нужно будет включить, в частности:

  • наименование и характеристики товара;
  • товарный знак (при наличии);
  • наименование страны происхождения;
  • документ (его копию), подтверждающий страну происхождения, если применяется нацрежим;
  • цену за единицу товара;
  • предлагаемое максимальное количество товара;
  • срок действия предложения, который не может быть более месяца с даты размещения предложения;
  • информацию об участнике;
  • документы о его соответствии требованиям законодательства;
  • декларацию о его соответствии требованиям Закона N 44-ФЗ;
  • решение об одобрении крупной сделки.

Заказчик размещает извещение с обоснованием цены контракта в ЕИС. В течение одного часа с этого момента оператор электронной площадки выбирает пять предварительных предложений с наименьшей ценой за единицу из тех, которые соответствуют установленным в извещении требованиям к товару и участнику. Если не наберется хотя бы два предложения, оператор сообщает об этом заказчику, размещает уведомление в ЕИС и не направляет заказчику документы.У заказчика есть один рабочий день на принятие решения по предложениям. В результате он формирует на электронной площадке протокол подведения итогов определения поставщика. В протоколе нужно указать решение по каждому предложению и обосновать отклонения заявок.Заказчик заключает контракт в упрощенном порядке, предусмотренном для нового запроса котировок в электронной форме.

Что еще изменится в госзакупках

Участники закупки будут указывать в заявке страну происхождения товараПо новым правилам участник должен указать в заявке страну происхождения товара независимо от того, применяются ли правила нацрежима. Эта информация понадобится и в случаях, когда товар поставляют при выполнении закупаемых работ или оказании закупаемых услуг.

В связи с этим заказчику нужно скорректировать в документации требования к составу заявки, а комиссии — учитывать новшества при рассмотрении заявок.Станет больше возможностей для заключения контракта жизненного цикла.

Помимо случаев, установленных правительством, контракт жизненного цикла можно будет заключить при закупке новых машин и оборудования.

Поправки начнут действовать в разное время.

С 1 января 2020 года нужно будет указывать в заявках страну происхождения.

С 1 июля 2020 года заработает большая часть новшеств:

  • запрос котировок в электронной форме будут проводить по новым правилам;
  • начнут проводить электронные малые закупки;
  • по-новому станут согласовывать заключение контрактов с единственным поставщиком.

К 1 января 2021 года наладят взаимодействие с ЕИС относительно электронных малых закупок.

Для контрактов жизненного цикла правила изменятся через 10 дней после опубликования закона.

Названа доля негативно оценивающих переход на эскроу россиян.

Значительная часть потенциальных покупателей квартир в новостройках (47%) нейтрально оценивают переход на эскроу-счета и проектное финансирование и указывают на выгоду финансового сектора от проводимой реформы. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного агентством недвижимости «БОН ТОН», уточнив, что 9% россиян видят изменения только в негативном свете.

Как сообщили «Стройгазете» в компании, около 28% покупателей верят в изменение рынка к лучшему в связи с реформой. По их мнению, она гарантирует им возврат средств при покупке квартиры в новостройке, поскольку деньги дольщиков блокируются на счетах эскроу в банках до окончания строительства.

При этом в новых условиях пропадает логика предоставления дисконтов, обусловленных рискованностью входа в проект. Поэтому многие опрошенные решили оценить реформу нейтрально, отметили в «БОН ТОН».

Еще 16% опрошенных агентством считают, что реформа привнесет положительные изменения в жилищное строительство, но уверены, что требуется ее доработка в части баланса интересов всех сторон — покупателей, банков и застройщиков.

Банки потребуют у застройщиков более 10 дополнительных документов.

Согласно Указанию Банка России от 16 октября 2019 года №5288-у Положение Банка России от 28 июня 2017 года №590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам…» дополняется перечнем документов и информации, необходимой для оценки уровня кредитоспособности заемщиков – застройщиков, использующих счета эскроу.

В состав таких документов в первую очередь входят документы, необходимые для проведения операций по расчетному счету застройщика, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 №897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика».

Дополнительно, в состав перечня документов вошли:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом строительства;
  • заключение строительного эксперта или независимой инжиниринговой компании, подтверждающее наличие положительного опыта застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика, являющихся участниками проекта строительства, а также сметную стоимость строительства;
  • договоры страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства;
  • данные бухгалтерской (финансовой) отчетности подрядчика, генерального подрядчика, инвестора, при условии их аффилированности с застройщиком, не менее чем за три последних финансовых года;
  • данные официальных источников в целях оценки финансового положения, опыта работы подрядчика, генерального подрядчика, инвестора;
  • договоры поручительства генерального подрядчика и (или) технического заказчика при условии их аффилированности с застройщиком;
  • реестр платежей, акты выполненных работ, документы, подтверждающие обоснованность авансовых платежей, а также документы, подтверждающие выезд на место строительства;
  • договоры поручительства юридического лица, входящего в группу, в которую входит заемщик-застройщик;
  • прогнозная модель движения денежных средств по проекту;
  • иные документы (информация), в том числе ценовые параметры проекта, данные о темпах продаж, источники финансирования, затраты на строительство.

Указание Банка России вступает в силу с 10 декабря 2019 года.

Названа основная причина отказа застройщикам в проектном финансировании.

Порядка 65% отказов в проектном финансировании российским застройщикам обусловлено тем, что сами игроки рынка не предоставляют банкам надлежащий пакет документов. Об этом в интервью «Известиям» рассказала заместитель председателя Центробанка РФ Ольга Полякова.

Вторым по распространенности основанием для отказа остается несоответствие проекта кредитной политике банка. По этой причине происходит около трети отказов, отметила зампред ЦБ.

В ряде случаев инициаторами отказов выступают сами застройщики — как правило, это случаи, когда проект соответствует критериям завершения работ без перехода на эскроу, добавила зампред Банка России.

Застройщики будут работать с документами и расходовать деньги по новым правилам: обзор проекта.

В Госдуму внесли законопроект с поправками в сфере долевого строительства. Среди прочего планируют обязать застройщиков раскрывать больше сведений. Предложены дополнения к правилам использования расчетных счетов. Введут единый срок на внесение изменений в проектную декларацию.

Раскрытие информации

Застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, обяжут размещать в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) проектную документацию. Она должна включать все внесенные в нее коррективы (стр. 2–3 законопроекта).

Сейчас такого требования нет.

Операции по расчетному счету

Появится еще одна цель, на которую застройщик сможет потратить деньги со своего расчетного счета. Такой целью будет подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции на земельном участке застройщика сетей инженерно-технического обеспечения. Сети должны быть необходимы для подключения к ним недвижимости, в состав которой входят объекты долевого строительства (стр. 3–4 законопроекта).

Пополнят также перечень операций, которые нельзя проводить с использованием расчетного счета. Под запрет попадут выплаты по исполнительным документам. Исключение составят те, по которым нужно:

  • возместить вред жизни и здоровью;
  • выплатить выходные пособия, оплатить труд бывших или действующих работников по трудовому договору (контракту);
  • перевести деньги в доход РФ.

Изменение проектной декларации

Необходимо будет ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, вносить изменения в проектную декларацию. Речь идет об изменениях, которые касаются:

  • сведений о застройщике и проекте строительства;
  • фактов корректировки проектной документации.

Сейчас застройщики по общему правилу корректируют проектную декларацию в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Вносить корректировки не потребуется, например, если застройщик уже разместил в ЕИСЖС данные о вводе в эксплуатацию всей недвижимости, предусмотренной проектом строительства (стр. 4–5 законопроекта).

Большие банки «не замечают» маленьких застройщиков.

В Минстрое РФ прошло первое заседание комиссии по рассмотрению формирующейся практики взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков. Главная задача комиссии — выявлять проблемы, которые возникают в процессе перехода строительной отрасли на проектное финансирование и искать пути их решения. По сути, это согласительный орган, куда может обратиться застройщик, если ему необоснованно отказали в предоставлении кредита. О том, какое значение придается этой работе, говорит тот факт, что возглавляет комиссию министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

Банкиры на заседании были представлены, что называется, по первому разряду. Присутствовали практически все крупнейшие коммерческие банки, уполномоченные вести операции по проектному финансированию, — Сбербанк, «Альфа-банк», Промсвязьбанк и другие. Сторону «страдающую» — застройщиков — представляли, напротив, компании небольшие и малоизвестные. В этом несоответствии и проявилась первая серьезная коллизия в практике проектного финансирования. Игорь Тихун, представлявший небольшую строительную компанию из Ярославля, рассказал, что предприятие обратилось в несколько банков за проектным финансированием и везде получило отказ. Тихун полагает, что причиной этого стал небольшой объем кредитования (речь шла о нескольких миллионах рублей). В качестве формальной причины для отказа в одном из банков назвали малый опыт компании в строительстве — всего один сданный объект на 900 тыс. кв. м. В другом сообщили, что рассматривают заявки от 300 млн рублей. Заявку компании приняли к рассмотрению только в Сбербанке.

В этой связи Игорь Тихун внес предложение разработать программы для финансирования застройщиков, которые относятся к малому бизнесу.

Комментируя это выступление, глава Минстроя Владимир Якушев отметил, что федеральным законодательством не предусмотрено деление строительного бизнеса на большой и малый, но признал, что проблема такая существует. «Я часто бываю в регионах и обязательно встречаюсь с застройщиками, — сказал министр. — Это системный вопрос: крупным банкам неинтересны малые застройщики, даже удовлетворяющие требованиям по проектному финансированию, с нормальной кредитной историей и так далее». Он напомнил, что еще в начале реформы высказывались опасения, что точка напряжения возникнет именно в регионах, где работают небольшие застройщики, и предполагалось сделать все для того чтобы они не пострадали.

Представитель Сбербанка отметил, что в его кредитной организации нет деления компаний по объемам строительства и финансирования, что, по его мнению, и показал пример ярославского застройщика. Впрочем, документы ярославской компании находятся сейчас на рассмотрении, и нет гарантии, что проектное финансирование будет ей предоставлено. Представитель же «Альфа-банка» подтвердил, что по крайней мере в течение первого года работы по проектному финансированию в банке будут рассматривать заявки от 300 млн рублей. Денис Моисеев, гендиректор небольшой строительной компании из города Белоусово Калужской области, отметил, что проектное финансирование сложно будет развивать в малых городах. Там более низкие цены на квадратные метры, невысокий спрос, нет возможности строить большие комплексы, а темпы продаж таковы, что застройщик вынужден возводить четыре дома, иначе все «сожрут» проценты. Компания пыталась подать заявки в более чем десять уполномоченных банков, но везде получила отказ. В одной кредитной организации гендиректору даже попеняли на то, что компания строит слишком дешево! Моисеев посетовал, что для подобного отказа совершенно не нужно было тратить пять месяцев. По его мнению, в такой ситуации малые города рискуют вообще остаться без застройщиков, а ведь и там живут люди, которым нужны квартиры. Впрочем, это заседание было первым, и серьезный разговор о переходе на проектное финансирование только начался.

Справочно:

Полное название органа — «Комиссия по рассмотрению формирующейся практики взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при проведении уполномоченными банками операций по расчетным счетам застройщиков в соответствии со статьями 15.4, 18.2 федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Источник: «Строительная газета»

Минфин РФ разъяснил порядок учета денежных средств дольщиков для организаций, работающих на УСН.

Министерство финансов России подготовило информационное письмо N 03-11-06/2/77017, разъясняющее порядок учета в доходах денежных средств дольщиков, поступающих на счета эскроу.

В частности, в данном документе поясняется, что вся сумма выручки от реализации объектов долевого строительства, поступающая от участников долевого строительства как на счет организации-застройщика, так и на счет уполномоченного банка в погашение обязательств застройщика по кредитному договору, признается доходом.

При этом, в соответствии с п.п.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ, к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы, относятся средства целевого финансирования, в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.      

Для организаций, применяющих УСН, датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, а также погашения задолженности налогоплательщику иным методом. Для случая погашения задолженности в уполномоченном банке такой датой будет являться дата подписания сторонами акта взаимозачета встречных требований.

Приняты меры по защите интересов участников долевого строительства при банкротстве застройщика.

Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».       

Изменения касаются наделения публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» функцией по выплате возмещения гражданам, являющимся членами жилищно­строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, которому были переданы права застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок в рамках процедуры банкротства застройщика, а также определяются особенности такой выплаты.

Муниципалитеты смогут покупать жилье с помощью счетов эскроу.

Закон о наделении местных властей таким правом планируется принять весной, сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин в ходе недавнего расширенного заседании общероссийской общественной организации «Деловая Россия».

Сейчас, по словам замглавы Минстроя, муниципалитет, изыскивая жилье под расселение аварийного жилого фонда не может, как обычные граждане, покупать его у застройщиков с расчетом через счета эскроу. Дело в том, что в соответствии с действующим Бюджетным кодексом РФ муниципалитет как юрлицо обязан открывать счета в казначействе.

Мера даст возможность застройщикам там, где есть гарантированный спрос, не лишиться его со стороны отдельных категорий граждан.

С 15 ноября значительно увеличатся штрафы для застройщиков.

Опубликован закон, который предусматривает штраф для юрлиц от 250 тыс. до 500 тыс. руб. за непредставление в срок органу госконтроля в области долевого строительства необходимой информации или документов. Размер штрафа для должностных лиц — от 10 тыс. до 25 тыс. руб.

Аналогичным образом накажут, если представить недостоверную информацию либо сведения или документы не в полном объеме.

Закон существенно ужесточает ответственность за эти нарушения. Сейчас за них должностных лиц штрафуют на сумму от 5 тыс. до 15 тыс. руб., юрлиц — от 50 тыс. до 200 тыс. руб.

Застройщиков в Москве обязали указывать в проекте благоустройство и отделку.

С конца октября московские застройщики должны будут указывать в проекте жилья схемы благоустройства и сведения об отделке квартир, говорится в пресс-релизе Москомархитектуры.

«С 31 октября 2019 года в соответствии с новым постановлением правительства Москвы изменятся правила получения государственной услуги «архитектурно-градостроительное решение (АГР)», — сообщается в нем.

В частности, в обязательный перечень документов для получения АГР будут включены схемы комплексного благоустройства земельного участка и сведения об отделке квартир для жилых зданий. Кроме того, необходимо будет предоставить 3D-модель здания.

«Это сделано для того, чтобы у экспертов сложилось более полное представление и о самом проекте, и о прилегающей территории, а будущим жителям уже на этапе АГР были гарантированы качественное благоустройство и отделка», — поясняется в сообщении.

Застройщики нашли альтернативу проектному финансированию.

В сентябре 2019 года сразу три российских застройщика – «Группа ЛСР», ГК «Самолет» и ГК «Инград» — вышли на открытые рынки ценных бумаг. Об этом «Стройгазете» сообщили в аналитическом отделе компании «Метриум», уточнив, что вместе с тем компании начали привлекать инвестиции через выпуск облигаций.

По данным компании, в перспективе такой способ заимствования может стать более выгодным для стройкомпаний, чем проектное финансирование. «В условиях изменения 214-ФЗ такой механизм набирает популярность, так как раньше застройщики могли использовать деньги дольщиков, а теперь средства пайщиков находятся на эскроу-счетах», — отметили аналитики.

Как рассказали эксперты, «Группа ЛСР» провела предварительное размещение облигаций, в результате которого сформировала объем предложения в 7 млрд рублей по ставке 8,5% годовых. В октябре сбор заявок на трехлетние закладные на общую сумму 3 млрд рублей проведет группа компаний «Самолет».

Компании, разместившие облигационные займы, получают дополнительный источник финансирования новых проектов, сопоставимый по размерам переплаты с банковскими кредитами, но не требующий твердого залога. В перспективе выплаты по облигациям для застройщиков с высоким рейтингом могут достигать от 6% до 8% годовых от номинала.

Эксперты отследили изменения цен на стройматериалы.

Специалисты государственного автономного учреждения Москвы «Научно-исследовательский аналитический центр» (ГАУ «НИАЦ») провели ежемесячный мониторинг отпускных цен на стройматериалы, сообщил генеральный директор организации Евгений Шмагин.

«По сравнению с предыдущим месяцем наблюдается рост стоимости кабельно-проводниковой продукции до 12%, в то время как цены на запорно-регулирующую арматуру, в том числе краны, клапаны и вентили, а также на стальные трубы, снизились на 5-15% и 3-8%», – сказал Евгений Шмагин.

По его словам, в секторе горюче-смазочных материалов, песка, щебня и сухих смесей сентябрьские показатели не изменились.

Минэкономразвития разработало требования к электронным ДДУ.

Минэкономразвития разработало требования к электронным договорам участия в долевом строительстве. Требования устанавливают формат электронной формы ДДУ, соглашения о внесении изменений в договор, а также договора по уступке прав по ДДУ.

Согласно проекту приказа, размещённому министерством на портале проектов нормативных правовых актов, ДДУ должны представляться в Росреестр ‎в электронной форме в виде XML-документа, либо в виде PDF-документа с возможностью считывания данных и поиска по текстовому содержимому файла. Электронный образ документа должен обеспечивать визуальную идентичность его бумажному оригиналу в масштабе 1:1. Качество представленных электронных образов документов должно позволять в полном объеме прочитать текст документа и распознать его реквизиты.

ДДУ, изменения в них, а также договоры об уступке прав должны заверяться усиленной квалифицированной электронной подписью застройщика и дольщика, либо усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.

источник фото www.wilsonfield.co.uk