ЦБ предлагает помочь застройщикам снизить издержки на инфраструктуру.

Центральный банк России предлагает снизить издержки застройщиков в регионах, которые испытывают проблемы с маржинальностью, на создание инфраструктуры при возведении жилой недвижимости, заявила зампред ЦБ Ольга Полякова.

«Мы можем предложить Минстрою и другим ведомствам снижение издержек, которые на сегодняшний день лежат на застройщиках по развитию и созданию инфраструктуры. Это подведение дорог, коммуникации, газ, вода и так далее. Это строительство школ, строительство детских садов», — сказала Полякова, выступая на дискуссии в рамках Гайдаровского форума.

«Мы готовы рассматривать совместно с Минстроем и другими ведомствами, региональными властями те подходы, которые позволят компенсировать издержки на создание инфраструктуры таким застройщикам, строящим в малых городах, и, соответственно, проекты, которые пока показывают не очень высокую маржинальность», — отметила она.

Центробанк усмотрел элементы несвободы в правилах проектного финансирования.

Банк России не поддержал разработанные Минстроем правила проектного финансирования для застройщиков. Регулятора не устроил предложенный ведомством исчерпывающий перечень документов, которые банки могут требовать у девелоперов. Такой подход противоречит рыночным механизмам и нарушает принцип свободы договора, аргументирует ЦБ. В Минстрое объясняют, что этот механизм должен минимизировать риски отказа в финансировании для застройщиков, работающих на низкомаржинальных региональных рынках.

О том, что Центробанк не поддерживает разработанный Минстроем исчерпывающий перечень документов, которые коммерческие банки могут требовать при рассмотрении заявок на проектное финансирование застройщиков жилья, сообщил «Коммерсантъ», ссылаясь на письмо зампреда ЦБ Дмитрия Тулина заместителю министра Никите Стасишину. В нём сообщается, что «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора».

ЦБ отмечает слабость спроса населения на жилье.

Ситуация в жилищном строительстве остается непростой, признает Центробанк в опубликованной в пятницу аналитической записке. Одним из ключевых сдерживающих факторов, несмотря на высокую потребность населения в улучшении жилищных условий, остается слабый спрос, а демографическая ситуация может усугубить положение. Стимулировать спрос на жилье должна ипотека, однако есть проблемы с ее доступностью для граждан: обслуживать такие кредиты может лишь треть российских семей, поэтому охват населения ипотекой остается невысоким.

Центробанк выпустил свой первый обзор жилищного строительства (.pdf), в котором проанализировал текущие тенденции отрасли. Регулятору пришлось констатировать, что ситуация в этой сфере остается непростой, несмотря на рост ввода жилья. Напомним, в январе—августе этого года ввод жилья увеличился на 7,4% по сравнению с тем же периодом 2018 года. Но и при такой динамике, отмечает ЦБ, большинство строительных организаций оценивают перспективы отрасли довольно консервативно. Так, ожидания изменения объемов производства пока ниже докризисных значений, а изменения спроса остаются на «сравнительно низких уровнях». Обусловлен низкий спрос сокращением доходов населения, это уже подрывало темпы ввода жилья и в 2016–2018 годах.

При довольно низком уровне обеспеченности граждан жильем (см. “Ъ” от 3 октября), по данным ВЦИОМа, в 2018 году 44% респондентов не имели возможности улучшить жилищные условия — как отмечает ЦБ, в 2007 году результат был примерно тот же (43%). Показательно, что за последние десять лет соотношение между стоимостью жилья и доходами граждан практически не изменилось — в минувшем году в среднем по стране стоимость 1 кв. м жилья составила 125% от среднедушевого месячного дохода. Также спрос ограничивает и демографическая ситуация: как отмечает ЦБ, в 2020–2025 годах, согласно среднему варианту демографического прогноза Росстата, численность населения сократится на 0,4%, снизится и численность несовершеннолетних детей (в улучшении жилищных условий обычно более других нуждаются именно семьи с детьми).

Однако этот показатель активность ипотечного кредитования все же снижает: еще в 2017 году с использованием собственных средств граждан регистрировался 51% договоров долевого участия в новостройках. Впрочем, как следует из данных ЦБ, жилищное кредитование, хотя и вносит свой «позитивный вклад в спрос на жилье», несмотря на исторические минимумы ставок в 2018 году, охватывает небольшую долю населения. По оценкам регулятора, вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в среднем по стране оказалось способно 35% семей при покупке нового жилья площадью 18 кв. м на человека. В случае с квартирами большей площади (30 кв. м на человека) показатель снижается до 27%. Способность семей обслуживать ипотечные кредиты закономерно изменяется в зависимости от количества детей: при наличии одного ребенка приобрести квартиру в ипотеку смогут 30%, а с тремя детьми — только 5% семей (из расчета по 18 кв. м на человека).

Как Минстрой завершил разработку стратегии развития строительной отрасли до 2030 года

Что же касается самих застройщиков, то доля их собственных средств в структуре финансирования жилищного строительства «традиционно невелика» — в 2018 году она составила чуть более 8%. С учетом перехода отрасли на проектное финансирование это создает некоторые риски — как отмечает ЦБ, банки кредитуют проекты с долей собственных средств застройщика менее 15% под более высокие ставки, оценивая его кредитоспособность от «достаточной» до «слабой». В обзоре со ссылкой на данные «Дом.РФ» говорится, что такое положение дел может вызвать необходимость докапитализации отдельных застройщиков, совокупно речь может идти о 70 млрд руб. для соответствия требованиям устойчивости — 10% достаточности капитала.

Некоторые ООО могут получить более надежную систему учета прав на доли в уставном капитале.

Подготовлены поправки, которые затронут прежде всего ООО — резидентов территорий опережающего социально-экономического развития (таких территорий больше 100).

Цель изменений — предоставить участникам компаний возможность выбрать новую систему учета прав на доли в уставном капитале. Поручить ведение и хранение списка участников ООО можно будет специальному лицу — регистратору.

Основное преимущество новой системы в том, что в ЕГРЮЛ не будут вносить сведения о размере и номинальной стоимости доли каждого участника общества. Достаточно будет сведений о регистраторе. По словам разработчиков, это позволит сохранять конфиденциальность, что актуально из-за возросшего риска применения к российским компаниям международных санкций.

Если выбрать новую систему, удостоверять решения общего собрания, принятые на очном голосовании, а также состав присутствовавших на нем участников ООО можно будет у регистратора. Сейчас это делается у нотариуса либо иным способом, который предусмотрен уставом или единогласным решением общего собрания.

Регистратор не вправе будет совершать сделки с долями общества. ЦБ РФ установит требования к правилам ведения и хранения списка участников компании. Общество сможет работать только с одним регистратором. Тот будет вправе взимать плату за внесение записей в список участников и предоставление из него сведений. Ее максимальный размер также установит ЦБ РФ.

Поправки подготовило Минэкономразвития. Они проходят публичное обсуждение.

ЦБ оценил объем выданных застройщикам кредитов.

Через эскроу-счета строится всего 14% жилья в стране, отметила глава Центробанка.

Российские банки заключили с застройщиками более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд руб. Об этом рассказала глава Центробанка Эльвира Набиуллина на встрече с президентом Владимиром Путиным, сообщает официальный сайт Кремля. «Мы видим, что привлекаются деньги на счета эскроу, сейчас около 35 млрд руб.», — добавила Набиуллина.

По словам главы ЦБ, на начало сентября из 120 млн кв. м строящегося жилья около 57% достраивается по старой схеме (с использованием средств дольщиков). По новой модели работы с использованием эскроу-счетов строится 14% жилья, еще 30% находится в «неопределенной» зоне.

«Это, конечно, требует особого фокуса и особого внимания. Для нас очень важно, чтобы они подали заявки (если они не могут по старой схеме) в банки. Банки их вовремя рассмотрели бы, потому что пока, к сожалению, процедура рассмотрения этих заявок, сроки выше рекомендуемых нами», — сказала Набиуллина. Она добавила, что рекомендуемый ЦБ срок рассмотрение заявок составляет 45 дней.

С 1 июля 2019 года все застройщики начали переход на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. 

Источник: РБК Недвижимость

ЦБ РФ подготовил таблицу для оформления условий ипотечного кредита, выдаваемого физлицу.

С 30 января большинство условий ипотечного кредита или займа, предоставляемого физлицу для его личных целей, кредиторы (например, банки) должны будут размещать в таблице. В связи с этим ЦБ РФ разработал проект ее формы, а также правил ее заполнения. В основном они аналогичны тем, которые установлены для потребительских кредитов и займов.

Напомним, за несоблюдение табличной формы, как правило, ЦБ РФ выносит предписание устранить данное нарушение. Если этого не сделать, грозит штраф. Должностное лицо заплатит от 20 тыс. до 30 тыс. руб., а компания — от 500 тыс. до 700 тыс. руб.

С 24 сентября банкам станет дешевле выдавать кредиты с использованием биометрических данных граждан.

Согласно новому указанию ЦБ РФ банки смогут формировать меньше резервов на возможные потери по ссудам, выданным физлицам удаленно с использованием биометрии (изображение лица, запись голоса). Это позволит снизить затраты кредитных организаций на работу с единой биометрической системой.

Так, необеспеченные «биометрические кредиты» без просрочек можно будет сгруппировать в портфеле прочих ссуд с минимальной ставкой по резерву в размере 2%. Сейчас даже по таким кредитам банки обязаны создавать резерв в размере не менее 3%. С 24 сентября эта ставка будет применяться для кредитов, выданных без использования биометрии.

Аналогичное правило будет работать для ссуд с просрочками от 1 до 30 календарных дней. Вместо минимум 8% можно будет ориентироваться на 7%.

Если в один портфель прочих ссуд будут объединены все необеспеченные «биометрические кредиты» (с просрочками и без них), минимальная ставка составит 4% вместо 5%.